樓市短期將現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”趨勢(shì)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，海南從2016年起房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了從去庫(kù)存、分類(lèi)調(diào)控到全域收緊三個(gè)階段。

實(shí)際上，近幾年，隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一度成為投資者和房企眼中的“香餑餑”。

對(duì)于此次海南實(shí)施全域限購(gòu)，同策研究院認(rèn)為，此政策的出發(fā)點(diǎn)在于擠出來(lái)自島外的投資性需求，防范題材性炒作，使住房回歸居住屬性。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前海南購(gòu)房者中70%～80%為外地購(gòu)房者，全域限購(gòu)政策將使得年內(nèi)海南成交量銳減，短期將呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的趨勢(shì)。

“海南炒房市場(chǎng)瞬間'冰封'，海南島域住宅全面回歸居住本質(zhì)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波坦言，隨著海南自由貿(mào)易港的不斷推進(jìn)，海南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉?lái)更大發(fā)展契機(jī)。此舉短期來(lái)看，對(duì)海南經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將更有利于推動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從以投資拉動(dòng)為主向以消費(fèi)拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)變，助力海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展由長(zhǎng)期依賴(lài)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，從而保障海南高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

同時(shí)，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端也表示，“去房地產(chǎn)化”會(huì)是當(dāng)下調(diào)控的方向，目的是為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更好環(huán)境，而產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展又會(huì)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)作為載體的辦公樓、商場(chǎng)、酒店、公寓等物業(yè)的需求增長(zhǎng)。

從戰(zhàn)略意義上看，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，此次全域限購(gòu)不同于以往的調(diào)控，這其實(shí)是一種戰(zhàn)略性的調(diào)控，完全配合自由貿(mào)易港政策的落地，目的就是要完全改變過(guò)去十幾年形成的靠房地產(chǎn)支撐和拉動(dòng)、結(jié)構(gòu)失衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，短期內(nèi)海南經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一些震動(dòng)。

不過(guò)，中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出，海南省全域限購(gòu)將鎖住房地產(chǎn)市場(chǎng)的“短炒”資金，中長(zhǎng)期來(lái)看，海南省進(jìn)一步國(guó)際化開(kāi)放發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)、人才、資金等多種要素的吸引力劇增，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而穩(wěn)定發(fā)展。

“去房地產(chǎn)化”與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)模式

從海南房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，調(diào)控重點(diǎn)已從之前階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向“去房地產(chǎn)化”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

長(zhǎng)期以來(lái)，海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度較高。中房智庫(kù)發(fā)布的2017年全國(guó)30城市房地產(chǎn)依賴(lài)度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅?。

今年以來(lái)，海南省委書(shū)記劉賜貴、省長(zhǎng)沈曉明在多個(gè)場(chǎng)合公開(kāi)表態(tài)，房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，劉賜貴就表示，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)要有“壯士斷腕”的決心，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、補(bǔ)教育短板、旅游等。

在劉澄看來(lái)，自由貿(mào)易港是促進(jìn)貿(mào)易、金融、旅游等多個(gè)板塊協(xié)同發(fā)展的歷史機(jī)遇，海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極會(huì)從房地產(chǎn)獨(dú)大轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)代服務(wù)業(yè)國(guó)際化發(fā)展為主導(dǎo)，且房地產(chǎn)投資占海南省經(jīng)濟(jì)總量的比重會(huì)逐步降低。

                                                 圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

同策研究院報(bào)告顯示，海南引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”，消除房?jī)r(jià)造成的人才流動(dòng)壁壘，通過(guò)政策紅利吸引人才落戶，完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變。未來(lái)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將建立在自身區(qū)位、生態(tài)資源基礎(chǔ)上，以對(duì)外開(kāi)放促商貿(mào)流通，以生態(tài)資源帶動(dòng)旅游消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

宋丁也認(rèn)為，如今全域限購(gòu)等調(diào)控就是明顯削弱房地產(chǎn)在海南經(jīng)濟(jì)中的地位，未來(lái)海南經(jīng)濟(jì)將圍繞自由貿(mào)易港進(jìn)行，推動(dòng)人口、資金、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)要素的積聚，形成更加開(kāi)放的格局。

同時(shí)宋丁指出，其實(shí)海南的氣候、濱海等條件是適合發(fā)展養(yǎng)老旅游產(chǎn)業(yè)的，這也是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。不過(guò)養(yǎng)老旅游地產(chǎn)需要形成一個(gè)完善、穩(wěn)定、規(guī)模化的城鎮(zhèn)格局，其中包括各種生活配套服務(wù)設(shè)施，特別是醫(yī)療、康養(yǎng)、時(shí)尚商業(yè)等，但目前海南的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這也意味著，未來(lái)在自由貿(mào)易港政策下，海南養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的格局需重新進(jìn)行調(diào)整。

張曉端也稱(chēng)，發(fā)展旅游養(yǎng)老地產(chǎn)需要保護(hù)好生態(tài)環(huán)境、避免透支和破壞，也要有完善的配套設(shè)施和行業(yè)自律監(jiān)管，并打造人文、社區(qū)文化等。

另外，張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“青山綠水就是金山銀山”，海南房地產(chǎn)發(fā)展與環(huán)境生態(tài)建設(shè)上的前車(chē)之鑒值得其他旅游城市深思。短期來(lái)看，大力快速發(fā)展旅游養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于一些旅游熱門(mén)地的經(jīng)濟(jì)提升有著直接作用，但如果不注重良好環(huán)境生態(tài)的保護(hù)，就失去了區(qū)域自身最大本錢(qián)。有步驟、合理有序開(kāi)發(fā)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房企應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略“多元化”發(fā)展

過(guò)去幾年，品牌房企熱衷拓展海南市場(chǎng)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂(lè)、富力等上市房企均在該省坐擁可觀的土地儲(chǔ)備。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個(gè)項(xiàng)目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬(wàn)平方米；碧桂園有18個(gè)項(xiàng)目分布在海南，總可售建筑面積為512萬(wàn)平方米；融創(chuàng)在海南正在開(kāi)發(fā)的土地面積共401.66萬(wàn)平方米。

在海南“去地產(chǎn)化”的大背景下，房企如何應(yīng)對(duì)？張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，首先，房企不能有“僥幸”心理，限購(gòu)不會(huì)是權(quán)宜之計(jì)，而是長(zhǎng)期政策，寄希望于后期限購(gòu)放松、進(jìn)而囤貨的行為將不利于企業(yè)自身發(fā)展。其次，房企應(yīng)該根據(jù)自身情況積極調(diào)整定位，一方面采用島內(nèi)挖潛的方式來(lái)努力消化待售存貨，另一方面則應(yīng)把視野更多放在島外區(qū)域，海南的房地產(chǎn)尤其是住宅將不再是房企們的“樂(lè)土”。

宋丁則認(rèn)為，囤貨的房企要順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，調(diào)整改變?cè)械耐顿Y開(kāi)發(fā)策略，一方面積極通過(guò)各種渠道減輕囤貨壓力，另一方面將產(chǎn)業(yè)納入自由貿(mào)易港通道中，畢竟也需要房地產(chǎn)，但如何將房地產(chǎn)和自由貿(mào)易港平滑銜接則需要政策及開(kāi)發(fā)投資商一起努力。

張曉端也指出，房企可以轉(zhuǎn)變思維，結(jié)合自貿(mào)港的產(chǎn)業(yè)布局和規(guī)劃定位，跳出“建房賣(mài)給島外人”的傳統(tǒng)思路，可關(guān)注商辦、康養(yǎng)醫(yī)療、特色旅游等。

正如雅居樂(lè)方面此前回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)所稱(chēng)，雅居樂(lè)十余年多元化布局海南，涵蓋地產(chǎn)、環(huán)保、教育等多個(gè)板塊。隨著海南作為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程，雅居樂(lè)將結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，參與多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

同策研究院分析稱(chēng)，品牌開(kāi)發(fā)商拿地成本低、體量大，對(duì)海南多為機(jī)會(huì)型布局，且未來(lái)獲取土地機(jī)會(huì)少，將會(huì)適當(dāng)放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏，維持價(jià)格穩(wěn)定。而對(duì)于現(xiàn)金流緊張的本土開(kāi)發(fā)商而言，就需要與其他開(kāi)發(fā)商合作或出售項(xiàng)目。