每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

 春節(jié)假期一過，在全國樓市表現(xiàn)中實力不俗的城市上海，率先打出一套政策優(yōu)化“組合拳”。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策的通知》（即“滬七條”，以下簡稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

《通知》發(fā)布后，市場反應強烈。建發(fā)房產(chǎn)上海營銷負責人通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）采訪時表示：“新政后，會有一波購買力的釋放和客戶購房信心的提振，要抓緊時間讓市場和客戶看到我們的產(chǎn)品力和項目優(yōu)勢?！?/span>

保利世博天悅營銷負責人接受記者采訪時表示：“項目未來主推4000萬元以上的高端住宅，上海重磅落地的樓市新政，大幅放寬限購條件、降低置業(yè)成本，打破非滬籍群體購房壁壘，也打開了置業(yè)上海的黃金窗口。”

58安居客研究院院長張波書面對每經(jīng)記者表示：“此次政策是針對剛需、改善、置換三類真實需求的精準賦能，政策落地后將直接帶動三大需求釋放。一是新市民、新人才的外環(huán)內首置需求，二是長期在滬人群的外環(huán)內改善增購需求，三是滬籍家庭的置換升級需求。這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規(guī)模穩(wěn)步提升。”

限購政策調減：非本市戶籍外環(huán)內購房，社?；騻€稅年限僅1年

《通知》明確，三大動作進一步調減住房限購政策：

一是非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內增購1套住房。

三是持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內限購1套住房。

首套房公積金貸款最高額度可達324萬元

在優(yōu)化住房公積金政策層面，包括適度提高住房公積金最高貸款額度、優(yōu)化貸款套數(shù)認定等。

繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

此外，公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

“公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點，與市場‘賣舊買新’的核心需求高度契合。2025年上海二手房掛牌時長同比延長15.26%，達98.75天，流動性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放?！睆埐ㄕJ為。

“此次將首套公積金貸款額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高達324萬元，適配上海高總價的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，將支持范圍從首套拓展至二套，精準匹配這類家庭的居住升級需求，也貼合人口結構變化趨勢。公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購房能力，推動上海二手房流通性提升，進而帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場雙向賦能。”他補充說。

部分情況暫免征收房產(chǎn)稅，符合條件可退稅

為支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

對此，張波分析認為：“個人住房房產(chǎn)稅政策的完善，是對滬籍家庭改善置換需求的實質性松綁，精準緩解置業(yè)稅費顧慮，與當前二手房流通性不足的特征形成呼應。2025年上海二手房成交占比65%以上，成為市場成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動市場循環(huán)的關鍵。此次房產(chǎn)稅政策調整，不僅能鼓勵滬籍家庭合理置換，更能推動二手房市場房源流通性提升?！?/p>

封面圖片來源：黃崧倫