每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 李文藝 實習(xí)記者 涂穎浩    

每經(jīng)記者 李文藝 實習(xí)記者 涂穎浩

10月13日，中航地產(chǎn)（000043，收盤價5.19元）發(fā)布三季度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計今年前三季度盈利1.8億～2.1億元，同比增長169.34%～214.24%，原因是“公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量”，旗下一房地產(chǎn)項目公允價值變動，增加收益3億元，從而增加歸屬于上市股東凈利潤2.25億元。

知名會計師馬靖昊接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，對投資性房地產(chǎn)的計量方法有兩種，一是公允價值，一是成本計量，采用不同的計量方式，將對業(yè)績造成不同的影響。究竟采取哪種方式，決定權(quán)在上市公司自己手里。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)預(yù)計虧損

如果沒有采用公允價值的計量方法，中航地產(chǎn)今年前三季度是虧損的。

中航地產(chǎn)業(yè)績預(yù)增公告顯示，預(yù)計2012年1～9月份歸屬于上市公司股東凈利潤1.8億～2.1億元，同比增長169.34%～214.24%。在房地產(chǎn)市場被嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，中航地產(chǎn)業(yè)績翻倍增長使其成為同行上市公司中的翹楚，賺足了市場眼球。受此利好消息提振，中航地產(chǎn)股價7個交易日大漲超過三成。

不過，利潤大幅增長并非來自公司經(jīng)營性收入增長。在23日發(fā)布的公告中，中航地產(chǎn)對股價異常波動自查，并披露了13日關(guān)于本期業(yè)績大幅預(yù)增的原因，系“公司所屬成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有的成都中航城市廣場項目九方購物中心及地下停車位完工并投入使用，故計入‘投資性房地產(chǎn)’科目核算并采用公允價值計量。”

公允價值計量方法增厚了公司的當(dāng)期利潤。其投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益預(yù)計約為3億元，從而增加歸屬于上市公司股東凈利潤約為2.25億元。同時，公司表示：若無前述因公允價值計量產(chǎn)生的非經(jīng)營性業(yè)務(wù)影響，公司2012年1～9月份經(jīng)營性業(yè)務(wù)預(yù)計利潤為虧損。

與此同時，中航地產(chǎn)股東的減持引起了投資者關(guān)注。在中航地產(chǎn)業(yè)績預(yù)增公告之后，即10月13后，上海錦江兩天大手筆減持，10月19日減持410萬股，10月22日減持1473萬股。上海錦江此輪減持，極大受益于公司業(yè)績預(yù)增公告帶來的大漲行情。

已有先例

根據(jù) 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

《每日經(jīng)濟新聞》記者就此問題采訪了會計師馬靖昊，他指出，“所謂公允價值模式進行后續(xù)計量是資產(chǎn)從購買到處置時期的一種會計處理方式，公允價值與賬面成本的差額依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》要求計入公允價值變動損益?！睆臅嫹ㄒ?guī)上講，公司既可以采用歷史成本核算，也可以采用公允價值模式計量。

馬靖昊表示，有些公司可能在會計準(zhǔn)則允許的前提之下，利用不同會計方式的運用，改變資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的相關(guān)科目，實現(xiàn)改變公司利潤的目的。

“如果資產(chǎn)價格在資產(chǎn)購入到處置的一段時期增值，采用公允價值計量的資產(chǎn)價格就會被改寫，顯而易見，相比歷史成本法核算將增厚公司業(yè)績。”馬靖昊說。

既然選用何種計量方式的決定權(quán)掌握在企業(yè)自己手里，那么公允價值該如何評估就是利潤增減的關(guān)鍵?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，中航地產(chǎn)已經(jīng)多次對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

公開資料顯示，中航地產(chǎn)從2009年1月1日起變更投資性房地產(chǎn)會計政策，即對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式，由成本計量模式改為公允價值計量模式，并對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量。公司投資性房地產(chǎn)本身有交易價格時，以中航地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)管理部門商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部提供的同期成交價格或報價為基礎(chǔ)，確定其公允價值。

中航地產(chǎn)2011年年報顯示，當(dāng)期采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益為2.3億元，而當(dāng)期實現(xiàn)凈利潤5.1億元。當(dāng)時，基于業(yè)績大增這一情況，中航地產(chǎn)股價同樣出現(xiàn)暴漲。

值得注意的是，中航地產(chǎn)在2011年年報披露：如公司通過估價認(rèn)定投資性房地產(chǎn)公允價值期末與期初相比發(fā)生大幅變動時，公司財務(wù)部門根據(jù)市場調(diào)研報告的估價結(jié)論進行會計處理。如公司通過估價認(rèn)定公司投資性房地產(chǎn)公允價值期末與期初相比未發(fā)生大幅變動時，公司財務(wù)部門不進行會計處理。

雖然會計準(zhǔn)則暫沒有強制規(guī)定“投資性房地公允價值的認(rèn)定”需第三方評估，但中航地產(chǎn)采用公司自有部門的評估并不是業(yè)內(nèi)共識，這也成為企業(yè)可以自主調(diào)節(jié)利潤的“漏洞”。

多數(shù)房企采用成本計量

中航地產(chǎn)采公允價值計量投資性房地產(chǎn)價值，那么其他上市房企是如何處理的？

深長城 （000042，收盤價18.47元）證券事務(wù)代表王昌棟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，深長城目前采用的是成本計量方法，如果選擇公允價值計量，那么未來將不能改變持有型物業(yè)的計量方式，而深長城暫時也沒有采用公允價值計量的打算，因為公司沒有對持有物業(yè)進行自估，公允價值的評估應(yīng)該由專業(yè)機構(gòu)進行。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這或許是許多上市公司沒有采用公允價值計量的原因之一。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前，只有為數(shù)不多的房地產(chǎn)上市公司，將持有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，這以中航地產(chǎn)為代表，主要有15家。在今年前三季度，這15家企業(yè)公允價值凈收益有增有減。除開這15家公司，其他上市房企都采用成本計量法。

會計業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企不愿采用公允價值計量的理由很多。首先，公允價值計量可能會導(dǎo)致凈資產(chǎn)和凈利潤的大幅波動；其次是計量程序繁瑣、成本高；第三，公允價值計量還可能對公司稅收造成影響，因投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量不具有成本模式計量的折舊抵稅功能。中航地產(chǎn)的3億元收益里面，對凈利潤的影響實際只有2.25億元。

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